朋友们,我发现最近两个月的数据比去年要好一些,好多人就着急想赶紧下手买房。今天我就直接讲讲当前房地产市场的现象,我会从新房、二手房以及土地市场这三个角度展开。
首先看新房方面,全国新房价格均价已经稳定了较长一段时间。自去年9月底新政实施后,月度环比涨幅甚至会出现了一小波加速。不过最近两个月,这种涨幅有所回落,但每个月环比依然是上涨的。所以一些城市的朋友就会有一种“好像要上不去车”的焦虑感。来咨询我的人,我感觉他们都很着急,担心错过这个楼盘,后面房价就会上涨,自己没赶上趟。而且出现了很多新盘销售秒光、需要摇号的情况,典型的城市如成都、南京等。这两天北京还出现了两个开盘即售罄的豪宅盘,整个市场仿佛又热闹起来了。
二手房市场存在两个价格,一个是成交价,另一个是挂牌价,这两个价格差异很大。成交价这个数据有点“迷惑性”,成交价上升,并不意味着整体房价真的在上涨。我和朋友们交流时,反复强调这一点,它只能说明成交的都是好房子,都是豪宅。
我们看百城二手房住宅平均价会发现,最近几个月降幅越来越慢,同时存在一线城市降幅慢于二线城市,二线城市降幅慢于三四线城市的现象。像成都这种均价环比上升的城市,中位数价格却在下跌,这在某种程度上预示着高单价房子涨势更好,而单价低或处于中间价位的普通房子价格在下跌,只有这样才可以解释为什么整体均价上升了,但中位数价格却在下降。
说完二手房成交价,再说说挂牌价。最近两周,全国有效的挂牌价格加速下行,一线城市也不例外。其中,广州、上海的挂牌价都创出了新低,其他城市更是如此。挂牌价的走势能够反映卖家的心态,及整体楼市状态和大部分居民的财富效应。
说完新房和二手房,再来看土地市场。既然新房价格在上涨,房地产开发商自然不会坐视不管。2025年以来,土地溢价率大幅度的提高,就拿刚过去的2月份数据来说,30个重点城市土地溢价率已达到13.4%,比2021年7月最高点的10%还要高。核心城市涌现出多个地王,央企拿地金额暴增,与去年相比,拿地金额增长了150%。
上述这一些数据看起来似乎相互矛盾,有的表现为热,有的表现为冷,这是怎么回事呢?实际的市场全局究竟是怎样的呢?
我个人认为,用“K型复苏”能够较好地描述当下房地产市场。新房因为产品力与以往老住房有很大不同,受到购房者青睐。而且在过去三年,房地产开工面积大幅度地下跌,新房供给相应减少,出现相对供不应求的局面,价格自然不会大幅下跌。
在一些人口流入城市,新房价格更是在上涨。二手房市场也显而易见,正处于止跌状态。土地市场同样呈现这样的一种情况,一线城市土地溢价率贡献度已超过2021年上半年,呈现上升趋势,而三四线城市则在下降。在拿地企业中,央企占比大幅度的提高。土地溢价率高且地王频出,除了新房价格带动外,很大程度上是因为核心城市拿出了非常优质的地段给开发商。
“K型复苏”这个词原本是用来描述2020年疫情之后的美国经济情况。当时美国大量放水,加上供应链断裂,产生了很强的通胀。通过房产和股票,有钱人的财富向上增长,而没有资产的普通人,财富被通货膨胀稀释,呈现向下趋势,就像字母“K”的形状。尽管我国目前还处于一种半通缩状态,但现在已出现一些复苏苗头,看起来也呈现“K型”态势。
关于这种现象大家怎么看呢?对于你身边的新房或二手房市场,你又有什么感受呢?
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